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La Récupération des domaines de l’Etat a-t-elle un impact économique sur la Vente des Terrains et la Construction de nouvelles maisons en Guinée?

Siguiri : les maisons de feu Kabassan Kéita, du DG des douanes… sous les menaces des bulldozers” Titre un article du journal en ligne Guineenews le 09 mai 2022. Mais Kabassan Keita qui est déjà mort, je crois que la justice est rendue. Alors le domaine d’un individu décédé, ses parents occupants ses lieux pour leur survie, ce domaine de cette pauvre famille que Kabassan Keita a laissé derrière lui a quoi à avoir dans la récupération des domaines de l’Etat à Siguiri ?

La luxueuse résidence de Zakaria Koulibaly (ex Ministre des hydrocarbures) à Kankan dans le viseur du CNRD : « Tout sera démoli… » Titre un autre journal en ligne le 10 Mai 2022.

Tenez bien, Le Colonel Malick Diakité, le président de la commission de la récupération des domaines bâtis et non bâtis de l’Etat à Kankan, laisse entendre que des magasins, Kiosques, boutiques, concessions familiales, immeubles, écoles ou encore stations-services… rien n’est épargné par ces opérations. Tout sera démoli sans état d’âme, a-t-il averti. « Après les marquages des emprises, ce qui va suivre immédiatement c’est la démolition. (…) Ces opérations ne sont pas contre quelqu’un. Au contraire, c’est pour le bien de nous tous. Parce que ce qui appartient à l’Etat appartient à tout le monde donc je leur dit d’accepter ce programme, c’est programme vaste et ambitieux mais qui entre dans l’intérêt de Kankan« , a-t-il déclaré.

Mais si l’Etat a la possibilité de saisir et démolir la villa de Zakaria mais pourquoi ne pas transformer cette même villa en une maison publique pendant que Kankan est en manque criant d’immobiliers publics ? Docteur Lonceny Fofana soutient aussi que : “Mais pourquoi démolir les quelques maisons bien construites dans des pays les moins construits au monde ?”

C’est pourquoi, le journaliste Mohamed Lamine Traoré dit que: “C’est idiot, cette manière de récupérer un bien de l’Etat. Ces édifices peuvent servir à quelque chose. On peut bien loger des fonctionnaires qui sont en manque de logements ou en faire des bureaux. Mais les casser pour juste les casser parce que c’est un bien de l’Etat, je trouve ça très absurde voir méchant.”

Alors cet article se fait pour objectif d’analyser l’impact économique de la récupération des domaines de l’Etat sur la population affectée, sur la vente de nouveaux terrains et sur la construction de nouvelles maisons en Guinée en général.

Pour analyser la relation entre la politique de la junte de la récupération des domaines de l’Etat et le nombre de maisons neuves construites en Guinée, j’abordé les questions suivantes dans cet article. Comment la récupération des domaines de l’Etat a-t-elle réduit le nombre de constructions de nouvelles maisons en Guinée ? Est-ce que la récupération des domaines de l’Etat est une bonne politique ou pas ? Quelles sont les conséquences de la politique de récupération des domaines de l’Etat sur la vie socio-économique sur la population des préfectures étudiées en particulier et en général sur la population guinéenne ?

Ici, j’ai utilisé les données en panneaux recueillies auprès d’un échantillon de préfecture étudiée allant d’octobre 2021 à mai 2022. J’ai utilisé les données de panel car l’utilisation de données de panel présente deux avantages majeurs.

1) Les données de panel me permettent d’obtenir des estimations plus fiables des paramètres du modèle économétrique étudié. Et il y a plusieurs raisons possibles à cela.

  1. a) Les données du panel me permettent de contrôler les facteurs non observables qui affectent la diminution du nombre de nouvelles maisons construites en Guinée indépendamment de la politique de récupération des domaines de l’Etat par le CNRD et ces facteurs varient dans les préfectures sélectionnées mais pas dans le temps d’étude d’octobre 2021 à mai 2022.

Par exemple, pour la préfecture de Dinguiraye, le préfet le Colonel Karamoko Oumar Boké Camara disait que : « Après la récupération des domaines qui seront mis dans le portefeuille de l’Etat, c’est à l’Etat de décider s’il va démolir ou pas. Ce n’est pas à mon niveau. Moi je ne peux pas répondre à cette question. Mais, comprenez que c’est une mission et ça va continuer. Même si c’est un mètre qui restera ici à Dinguiraye, l’Etat va récupérer. Les bâtiments qui seront mis dans le portefeuille de l’Etat, c’est à l’Etat de décider ce n’est pas moi », a-t-il rectifié.

En plus avec les données en panneaux, je peux étudier des facteurs non observables qui varient dans le temps d’étude mais pas entre les préfectures sélectionnées. Cela peut réduire considérablement le biais d’estimation.

  1. b) Il y a généralement plus de variation dans les données de panel que dans les données transversales ou chronologiques. Plus, la variation des variables explicatives est grande, plus les estimations sont précises.

2) Ces données de panel me permettent d’identifier et de mesurer les effets de la politique de récupération des domaines de l’Etat qui ne peuvent être identifiés et mesurés à l’aide de données transversales ou de données chronologiques. C’est ainsi qu’il fût reporté en Mai 2022 qu’au quartier Tonkolonko à Faranah, tout le ciment séchant dans un magasin, faute d’acheteur de ciment à Faranah dû à la baisse de la construction de nouvelles maisons à Faranah. Mamou aussi deal avec le casse-tête de la casse des maisons et boutiques construites sur les lieux publics.

Par contre, N’Zérékoré et Macenta n’ont pas encore connu la rigueur de la récupération des domaines de l’Etat.

 

Les données

 

Les données concernent 88 unités d’études pour l’échantillon des 11 préfectures sélectionnées pendant chaque mois pour la période d’octobre 2021 à mai 2022. Soit une période de 8 mois. L’échantillon des 11 préfectures sélectionnées sont: le Grand-Conakry (Coyah et Dubréka faisant partis), Dinguiraye, Faranah, Kankan, Kindia, Kouroussa, Labé, Macenta, Mamou, Siguiri et N’Zerekoré. J’ai choisi ces préfectures car les données étaient facilement disponibles, et les données étudiées proviennent du Ministère de l’Habitat et du journal en ligne visionguinee.info qui est allé directement au marché pour demander les prix des variables concernées.

Les variables étudiés sont:  Construction de nouvelle maison est le nombre de nouvelles maisons dans les préfectures ci-citées.  Prix des terrains est la variation des prix des terrains vendus pour la construction de nouvelles maisons depuis que l’état récupère son patrimoine bâti ou non bâti. Prix des agrégats de construction est le prix d’un exemple d’agrégats de construction comprenant: une tonne de ciment, 100 feuilles de tôles ordinaires, une tonne de sable et une tonne de fer 12 à béton. Tous les prix sont convertis en dollars américains pour faciliter le chiffrage. Lieux du terrain est le variable vide prenant la valeur 1 si c’est un domaine de l’Etat ou zéro si ce n’est pas un domaine de l’Etat sur lequel la nouvelle maison est construite durant la période d’étude allant d’Octobre 2021 à Mai 2022.

L’Histogramme

L’histogramme de la variable d’intérêt est le nombre de nouvelles maisons construites dans l’échantillon des préfectures. J’ai pris les données pour prouver la fréquence de la construction des nouvelles maisons chute exactement à 7 mois de cette période d’études. Ce qui correspond au mois d’Avril 2022. L’histogramme de cette étude économique de la conséquence de la politique de récupération des domaines de l’Etat par le CNRD démontre à suffisance qu’il y a une chute nette dans la construction de nouvelles maisons en Guinée depuis le mois d’Avril 2022. Et comme il y a une chute dans la construction de nouvelles maisons ce qui veut aussi dire qu’il y a une chute dans la vente des agrégats de matériaux de construction.

C’est pourquoi j’ai récemment demandé à mon cousin Adama Touré vivant aux Etats-Unis d’Amérique de continuer à acheter des terrains à Conakry pour les mettre en valeur. Mon cousin me réponda que “Tant que la junte continue sa dangeureuse et mystérieuse récupérations des domaines de l’Etat, il ne va pas acheter de terrain en Guinée. Puisque tout achat de terrains sous cette junte est risqué et que ces militaires ne font aucune différence entre un terrain qui appartient à l’Etat ou non?”. Comme cette conclusion est valable pour cette étude économique alors beaucoup d’acheteurs guinéens de terrains vivant aux USA ont arrêté leurs achats de terres en Guinée. Ce qui retarderait en particulier le progrès immobilier de la Guinée et en général le développement de la Guinée.

Je crois que la junte doit continuer à mettre l’accent sur l’urgence de ses actions à mener pour s’arrimer aux attentes des populations de la Guinée en général. De ce fait, le CNRD doit sursoir à sa politique de récupération des domaines de l’Etat pour ne pas continuer à faire souffrir la population sur laquelle elle veille. Quelle stratégie économique pour étudier les variables dans cet article?

La stratégie empirique

Je décide de spécifier et d’estimer le modèle de régression à effets fixes. Notez que l’on peut utiliser les équations de différence en différence pour estimer ce modèle en raison du changement de la politique de récupération des domaines de l’Etat. Mais je crois que le modèle approprié est le modèle à effets fixes parce que même si la politique de récupération des domaines de l’Etat existait avant que le CNRD n’arrive au pouvoir mais je crois que cette politique a été utilisée de manière disproportionnée. En effet, en avril 2021, l’ancien 1er ministre aurait interpellé les députés sur « les casses » des maisons à Conakry et dans les villes environnantes. L’ancien 1er ministre, Ibrahima Kassory Fofana a fait savoir que l’ordre n’est venu ni président d’alors, ni de lui, encore moins du ministère de l’Urbanisme. « Nous ne savons pas d’où ça vient », a-t-il dit en promettant que lumière sera faite. Quel état irresponsable je parle ?

Par conséquent, le modèle à effets fixes estimé dans cet article est le suivant :

Construction de nouvelles maisonsit =   β1 + β2prix des terrainit + β3prix des agrégats de Constructionit

 

+ β4lieux du terrainit   + vi + εit

i représente chaque préfecture et t et le mois pendant lequel les données ont été’ collectées’ dans les préfectures pendant la période d’étude d’Octobre 2021 à Mai 2022. L’équation peut aussi exprimer comme suit:

Construction de nouvelles maisonsit =   β1 + β2prix des terrainit + β3prix des aggregas de Constructionit

 

+ β4lieux du terrainit   +   μit

Où le terme d’erreur μit = νi + εit est décomposé en deux composantes : νi + εit La composante νi représente tous les facteurs non observés qui varient selon les préfectures mais sont constants pendent la période d’étude. La composante εit représente tous les facteurs non observés qui varient selon les préfectures et pendant la période où cette étude a été menée. De plus, j’ai supposé que l’effet net sur Y (Construction de nouvelles maisons) des facteurs non observables pour la ième préfecture qui sont constants dans le temps est un paramètre fixe, noté par βi.

Ainsi, le modèle à effets fixes régressé sur toutes les variables explicatives βi est le suivant:

Construction de nouvelles maisonsit =   β1 + β2prix des terrainit + β3prix des aggregas de Constructionit

 

+ β4lieux du terrainit  

 

Resultats:

Construction de nouvelles maisons =   485.55 + 0.00157prix des terrain + 0.0132prix des aggregas de 

Construction + 40.384lieux du terrain

 

Je peux facilement interpréter les résultats. Une augmentation de 1 % du prix de terrains entraîne une augmentation de 0,157 % de la construction de nouvelles maisons en Guinée. Une augmentation de 1% du prix des agrégats de construction entraîne une augmentation de 1,32 % de la construction de nouvelles maisons en Guinée. Le lieu du terrain si c’est un domaine de l’état ou pas a le plus grand effet sur la variable dépendante qui est la construction de nouvelles maisons en Guinée. En tenant compte de toutes les variables étudiées, si le lieu de terrain n’est pas un domaine de l’Etat cela augmente la construction de nouvelles maisons par 4,038.4 % dans les préfectures ou les données fut collectées en particulier mais en général la Guinée.

Ces résultats sont cohérents avec mes attentes antérieures parce qu’en Guinée chaque jour les prix des agrégats de construction ne font qu’augmenter et chaque jour en Guinée, il y a la construction de nouvelles maisons. Mais comme le lieu du terrain a le plus grand effet, c’est la raison pour laquelle cette étude formule les recommandations que la junte n’a qu’à sursoir à sa politique de récupération vigoureuse des domaines de l’Etat.

Vraisemblablement, le CNRD a mis une pause dans cette politique de récupération des domaines de l’Etat pendant cette saison pluvieuse. Mon souhait serait qu’en plus des conclusions de cette recherche économique que le CNRD ne reprenne plus sa politique de récupération des domaines de l’Etat comme dans le passé. C’est vrai qu’il ne faut pas construire en Guinée de façon anarchique.

Cependant la Guinée est loin d’avoir son immobilier aussi organisé comme le souhaiterait cette junte. C’est pourquoi l’impérial ingénieur Génie Civil Karamo Wague conclut que “l’Etat ne va pas casser toutes ses maisons identifiées. Par contre, l’état peut accorder une entente négociée dans le cadre d’une justice transitionnelle. Car, il y a beaucoup de Guinéens qui sont concernés et qui sont déjà à la retraite.” Et surtout que Conakry est une presqu’île où il y a moins d’espace. Le déguerpissement fera grimper les prix des terrains de construction puisque l’offre risque d’être insuffisante par rapport à la demande dans la mesure où le nombre d’acheteurs de terrains va fortement augmenter suite au déguerpissement. Et si l’Etat n’a pas l’intention de reconstruire ses terrains vides. Cela aura un impact sur le prix de matériels de construction (ciment, fer, matériel sanitaire) dans un pays où l’Etat est souvent impuissant face aux opérateurs économiques.

Ibrahima Tamba Yaradouno, Economiste, Doctorant, Professeur Adjoint d’Economie a Wayne State University Detroit, Michigan USA, Tamba_y@yahoo.com

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