Deux, quatre, et même cinq milliards GNF pour acquérir une parcelle au cœur de la commune urbaine de Labé contre 50, 100 ou 200 et 500 millions GNF dans certains quartiers péri-urbains. Dans la capitale du Fouta Djallon, le coût du foncier dépasse désormais l’entendement selon un constat réalisé sur place par les reporters de la rédaction locale de Guinéenews.
Boubacar Barry, à la fois commerçant et démarcheur de terrain, tente d’expliquer cette montée en flèche : « Il est vrai que des domaines ont été vendus par le passé à 4 milliards de GNF aux alentours du marché central. Mais aujourd’hui, une seule parcelle peut atteindre 4, voire 5 milliards. Et cela ne concerne plus uniquement le centre-ville ; des terrains se négocient à ces prix dans les quartiers Mairie, Mosquée, Kouroula et même N’diolou », soutient-il.
Il poursuit en précisant : « Acquérir un terrain bien placé n’est plus une mince affaire à Labé. Si le client est exigeant, il doit débourser des centaines de millions de francs guinéens. Aujourd’hui, bien que tous les prix existent sur le marché, il faut compter au moins 100 millions de GNF pour espérer se lancer. En dessous, cela devient très compliqué. »
À l’Inspection régionale de l’Urbanisme, Julien Kalil Bah, inspecteur régional adjoint, qualifie la situation de spéculative. « Il y a d’abord la loi de l’offre et de la demande. C’est un phénomène naturel qui s’explique facilement. Mais d’un autre côté, il y a une spéculation féroce. Les transactions se font directement entre vendeurs et acheteurs, sans que les services de l’Habitat n’interviennent dans la fixation des prix. Ce sont soit les coutumiers, soit des investisseurs qui achètent dans l’optique de revendre avec une forte plus-value. Ce sont eux les maîtres du jeu ; ils fixent les prix et trouvent les preneurs », explique-t-il.
L’inspecteur souligne également l’impact de l’explosion démographique. « Ce qu’était le foncier il y a 20 ans ne l’est plus aujourd’hui. Autrefois, chaque terrain comprenait une zone d’habitation et une « tapade » (jardin clôturé) ; mais avec la pression démographique, ce modèle est révolu. Cette rareté accroît la demande et permet aux propriétaires de dicter leurs tarifs. Pratiquement, ce n’est pas l’administration qui fixe les prix, mais les particuliers. »
Sur la question de savoir si l’Habitat dispose de prérogatives pour réglementer ce secteur aux allures de « Far West », Julien Kalil Bah est catégorique. « Théoriquement, nous pourrions instaurer un « zoning » pour fixer les prix selon les zones. Cependant, nous nous heurtons au cadre institutionnel. Le code foncier ainsi que le code de l’urbanisme et de l’habitat sont devenus caducs. L’ancien ministre Mory Condé en avait fait le constat, et les équipes techniques travaillent actuellement à leur actualisation pour répondre aux réalités d’aujourd’hui. »
Selon lui , il est impératif de régulariser le cadre institutionnel : « Il faut d’abord réviser le code de l’urbanisme, le code foncier et le code domanial. Cela permettrait de traiter des problématiques qui sont devenues le quotidien de tous les Guinéens. » Les citoyens se plaignent en effet de la cherté des terrains, mais aussi de l’explosion des loyers. Aujourd’hui, les services de l’habitat sont pointés du doigt. « Nous devons retravailler et actualiser ce cadre institutionnel avant d’agir », préconise l’expert.
Concernant les multiples conflits entre les entités impliquées, les services de l’habitat disposent de compétences limitées. « Techniquement, nous sommes consultés, mais les litiges sont souvent gérés par la justice. Une fois le dossier au tribunal, les juges sollicitent notre avis technique. C’est une procédure régulière, mais la sécurité foncière demeure le défi majeur », explique Kalil Bah. Il rappelle d’ailleurs les dispositions du code pénal, « pour tout terrain loti ou aménagé, l’immatriculation est obligatoire avant la vente. En cas de transaction sur une parcelle non immatriculée, vendeur et acheteur s’exposent, en temps normal, à une peine de cinq ans de prison et une amende de 10 à 20 millions. Ces mesures strictes visent à prévenir les conflits domaniaux et fonciers que nous gérons actuellement », conclut-il.
Pourtant, dans la pratique, l’immatriculation des domaines reste une exception. Bien que le titre foncier soit l’unique preuve légale de propriété, la majorité des citoyens continue de se fier aux simples attestations de cession délivrées par les chefs de quartier ou de secteur. Or, ces documents, dépourvus de toute portée juridique réelle, sont les premiers vecteurs de litiges et de doubles ventes, fragilisant un secteur en quête de transparence.